澳大利亚最大的退休基金澳超(AustralianSuper)在美国房地产资产上面临进一步亏损，一家银行准备收回澳超与加拿大基金巨头Brookfield共同拥有的华盛顿特区一栋空置办公楼。

　　据两名知情人士透露，这座位于美国首都的12层建筑目前由喜达屋房地产信托公司(Starwood Property Trust)控制，该公司向该物业提供了1.2亿美元(合1.87亿美元)的贷款。知情人士说，喜达屋一直在进行谈判，要么为这座上世纪90年代初建成的大楼寻找新租户，要么将其改造成公寓。

　　位于K街1200号的这栋大楼，是位于华盛顿特区的8栋办公楼的一部分，其中49%的股权为AustralianSuper所有。8年前，随着超级基金大举涌入私人市场，AustralianSuper与Brookfield达成了一笔样板交易，买下了这栋办公楼。但随着借贷成本飙升，以及混合型工作让办公室更难招人，布鲁克菲尔德和其他房东已经拖欠了一些办公室抵押贷款，因为房地产价值下跌。

　　这是澳超在美国的房地产投资遭遇的最新挫折，澳超还在檀香山投资了世界上最大的露天购物中心，布鲁克菲尔德拥有该中心的一半股权。经纪人估计，华盛顿办事处遭受了严重的估值损失，而布鲁克菲尔德的报告显示，该中心的价值在过去两年中下降了约8亿美元。

　　AustralianSuper的发言人拒绝就具体房产置评，Brookfield和喜达屋的发言人也拒绝置评。《华盛顿商业日报》此前曾报道过K街1200号即将被取消抵押品赎回权。

　　“房地产是一个一分为二的故事。总有一些事情做得不好，我们有一些遗留资产属于这一类，我们正在努力应对这些挑战，”澳大利亚超级中等风险投资组合主管Jason Peasley在回复问题的电子邮件中表示。“尤其是在美国写字楼领域，我们目前持有的资产价格远低于几年前买入时的价格。”

　　虽然这些房产只是养老基金3,000亿美元资产中的一小部分，但它们显示出养老基金在非上市市场面临的风险越来越大。澳大利亚3.5万亿(兆)美元的超级产业大举投资海外私人资产，因资金流入激增迫使基金投资海外。但全球监管机构对这些往往不透明的资产构成的风险越来越警惕，这些资产的估值可能不那么频繁，也很少公开。

　　2015年，房地产是一个相对安全的投资。澳大利亚超级银行在那一年收购了布鲁克菲尔德的办公楼投资组合，这笔交易对华盛顿大楼的估值为13亿美元。但房地产经纪公司高纬物业(Cushman & Wakefield)表示，华盛顿市中心地区的房价目前已较峰值下跌了25%至60%。高纬物业认为，该市场仍将触底。

　　该公司华盛顿特区地铁研究团队的高级主管内森?爱德华兹(Nathan Edwards)在接受采访时表示:“看起来我们正在接近这个目标，但大多数人认为我们还没有完全实现。”

　　澳超还在2015年斥资11亿美元收购了檀香山阿拉莫阿纳中心25%的股份。三年后，Brookfield收购了General Growth Properties，获得了该购物中心的控制权。到那时，零售地产已经受到网上购物的影响，但疫情加速了这一趋势，也削弱了该商场严重依赖的旅游业。

　　Brookfield的估值显示，阿拉莫阿纳的价值从2021年底的57亿美元降至今年6月的49亿美元。根据彭博汇编的贷款数据，该商场还在2022年4月借入了24亿美元，主要是为现有债务再融资。数据显示，这笔贷款的月利息支付增加了两倍多，达到1,640万美元，不过目前有利率上限安排。

　　虽然阿拉莫阿纳仍然被归类为许多奢侈品牌的主要购物中心，但它面临着夏威夷旅游业下降的额外COVID影响，夏威夷最近也遭受了毛伊岛的灾难性火灾。

　　“夏威夷的人口无法维持阿拉莫阿纳，”高纬环球估值与咨询集团驻纽约零售实践小组负责人里克·拉特拉在接受采访时表示。“这个购物中心完全受益于大量的游客。因此，如果这种情况在特定年份减弱，他们就会遭殃。”

　　拉泰拉表示，他认为像阿拉莫阿纳这样管理良好、有好租户的购物中心的前景仍然乐观。

　　AustralianSuper的皮斯利表示，该超级基金在英国主要房地产资产方面的“经验要积极得多”，其中包括对伦敦国王十字街(King’s Cross)和加拿大水区(Canada Water district)重建项目的大规模投资。截至今年年中，未上市的房地产资产约占其会员主要违约选择的8%。

　　彭博