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　　辛辛那提，2024年10月24日（GLOBE NEWSWIRE）——菲利普斯爱迪生公司（纳斯达克股票代码：PECO）（“PECO””或“公司””）是美国最大的高质量杂货店邻里购物中心的所有者和运营商之一，今天报告了截至2024年9月30日的财务和经营业绩，并更新了2024年全年盈利指引。截至2024年9月30日的三个月和九个月，归属于股东的净收入分别为1160万美元和4450万美元，分别为摊薄后每股0.09美元和0.36美元。

　　截至2024年9月30日的第三季度亮点

　　报告称，Nareit的FFO为8,160万美元，摊薄后每股0.60美元

　　核心财务盈余为8,440万美元，摊薄后每股0.62美元

　　更新的2024年Nareit FFO和Core FFO指导范围分别为摊薄每股2.35美元至2.39美元和摊薄每股2.40美元至2.44美元

　　Nareit 2024年全年FFO指引的中点代表同比增长5.3%

　　2024年全年核心FFO指引的中点代表同比增长3.4%

　　同中心NOI同比增长3.2%

　　更新2024年同中心NOI指导范围为3.50%至4.00%

　　2024年全年同中心NOI指引的中点代表同比增长3.75%

　　报告租赁组合入住率为97.8%，同一中心租赁组合入住率为97.9%

　　在线租赁入住率同比增长10个基点，达到95.0%；同中心租赁在线入住率保持在94.9%的强劲水平

　　本季度，执行的组合可比新租约的租金价差达到创纪录的55.0%，在线可比新租约的租金价差达到28.3%

　　本季度执行的组合可比续租租约的租金价差为19.8%，内部可比续租租约的租金价差为19.6%

　　如前所述，完成了3.5亿美元的公共债务发行，总本金为4.950%的优先票据将于2035年到期，截至季度末，总债务的93.2%为固定利率

　　以合共955.7亿元收购五个购物中心及两块土地

　　更新2024年全年收购指引至2.75亿至3.25亿美元

　　管理评论

　　PECO董事长兼首席执行官Jeff Edison表示：“我们的业绩持续强劲归功于我们的差异化和专注战略，即拥有规模合适、高质量、以杂货店为主导的社区购物中心，这些购物中心由市场上销售额排名第一或第二的杂货店所主导。我们在物业层面的业绩是由我们的综合运营平台和我们经验丰富、经过周期测试的团队推动的。基于持续强劲的经营环境和我们邻居的健康状况，我们很高兴提高我们的2024年全年每股核心FFO收益指导。此外，我们将2024年全年收购指导额提高至2.75亿美元至3.25亿美元（扣除资产处置）。随着有吸引力的机会实现，我们继续拥有能力并利用能力收购更多资产

　　截至2024年9月30日第三季度和九个月的财务业绩

　　净收益

　　2024年第三季度归属于股东的净收入总计1160万美元，或摊薄每股0.09美元，而2023年第三季度的净收入为1220万美元，或摊薄每股0.10美元。

　　截至2024年9月30日的9个月，归属于股东的净收入总计4450万美元，或摊薄后每股0.36美元，而2023年同期的净收入为4330万美元，或摊薄后每股0.37美元。

　　全美FFO

　　2024年第三季度，归属于Nareit（“Nareit FFO””）定义的股东和经营合伙（“OP””）单位持有人的运营资金增加了12.5%，达到8160万美元，即摊薄每股0.60美元，而2023年第三季度为7250万美元，即摊薄每股0.55美元。Nareit FFO受到1.2亿美元债务清偿损失的影响，这主要是由于公司使用2024年优先票据发行的收益偿还了定期贷款。

　　在截至2024年9月30日的9个月中，Nareit FFO增长6.8%，达到2.4亿美元，即摊薄每股1.76美元，而去年同期为2.247亿美元，即摊薄每股1.70美元。

　　核心FFO

　　2024年第三季度，归属于股东和OP单位持有人的核心运营资金（“核心FFO””）增长9.6%，达到8440万美元，或摊薄每股0.62美元，而2023年第三季度为7700万美元，或摊薄每股0.58美元。

　　在截至2024年9月30日的9个月中，核心FFO增长5.7%，达到2.46亿美元，即摊薄每股1.80美元，而2023年同期为2.328亿美元，摊薄每股1.76美元。

　　Same-Center陈列

　　2024年第三季度同中心净营业收入（NOI”）增长3.2%，至1.077亿美元，而2023年第三季度为1.044亿美元。

　　在截至2024年9月30日的9个月中，同中心NOI增长2.9%至3.2亿美元，而去年同期为3.109亿美元。

　　截至2024年9月30日的第三季度和九个月的投资组合概述

　　投资组合数据

　　截至2024年9月30日，PECO的全资投资组合包括290处房产，总面积约3290万平方英尺，位于31个州。相比之下，截至2023年9月30日，位于31个州的275处房产总计约3140万平方英尺。

　　截至2024年9月30日，租赁组合入住率为97.8%，而截至2023年9月30日为97.8%。截至2024年9月30日，同一中心租赁组合的入住率为97.9%，而截至2023年9月30日为97.8%。

　　截至2024年9月30日，租赁锚的入住率为99.4%，而截至2023年9月30日为99.3%。截至2024年9月30日，在线租赁入住率上升了10个基点，达到95.0%，而截至2023年9月30日为94.9%。截至2024年9月30日，同一中心租赁锚点入住率为99.4%，而截至2023年9月30日为99.3%。截至2024年9月30日，同中心租赁在线入住率保持强劲，为94.9%，而截至2023年9月30日为95.0%。

　　租赁活动

　　在2024年第三季度，执行了268份租约，总面积约160万平方英尺。相比之下，2023年第三季度共执行了231份租约，总面积约为90万平方英尺。

　　在截至2024年9月30日的9个月中，执行了790份租约，总面积约460万平方英尺。相比之下，2023年同期执行了779份租约，总面积约为360万平方英尺。

　　2024年第三季度的可比租金差（将过去12个月内占用的单位的新租约或续约租约的增长百分比与到期租约的增长百分比进行比较），新租约为55.0%，续约租约为19.8%，合并为27.6%。

　　在截至2024年9月30日的9个月中，新租约的可比租金差为37.7%，续约租约为19.0%，合并后的租金差为23.8%。

　　交易活动

　　在2024年第三季度，公司收购了五个购物中心和两个地块，总价值为9570万美元。这包括公司通过Necessity Retail Venture LLC购买的一个购物中心的按比例份额。公司预计将通过入住率的增加和租金的增长，以及地面零售空间的潜在未来发展，推动这些资产的价值。这一带没有什么军情。2024年第三季度的收购包括：

　　Ridgeview Marketplace是一个22,759平方英尺的购物中心，位于科罗拉多州郊区的科罗拉多斯普林斯，由King Soopers主导。

　　Lemont Plaza是一个119,013平方英尺的购物中心，位于伊利诺伊州芝加哥郊区的Pete's Fresh Market。

　　Rue de France是位于明尼苏达州明尼阿波利斯郊区的一个63331平方英尺的购物中心。

　　伯特利购物中心，一个101205平方英尺的购物中心锚定的大Y食品位于伯特利，Co .nnecticut郊区。

　　在九个月里

　　截至2024年9月30日止，公司以2.11.1亿美元收购了九个购物中心和四个地块。这包括公司通过Necessity Retail Venture LLC购买的一个购物中心的按比例份额。

　　与Cohen & Steers的合资企业

　　正如之前宣布的那样，PECO与Cohen & Steers Income Opportunities REIT， Inc.（“CNSREIT””）一起收购了位于密苏里州圣路易斯市郊区的杂货店购物中心Des Peres Corners。此次收购是通过一个程序化的合资企业进行的，目标是3亿美元的股权，CNSREIT拥有80%，PECO拥有20%。

　　资产负债表亮点

　　截至2024年9月30日，公司的流动资金总额约为752亿美元，其中包括930亿美元的现金、现金等价物和限制性现金，以及8亿美元循环信贷额度下的7429亿美元借款能力。

　　截至2024年9月30日，公司的净债务与年化调整后EBITDAre之比与2023年12月31日的5.1倍持平。截至2024年9月30日，公司未偿债务的加权平均利率为4.4%，加权平均期限为6.0年（包括所有延期期权）。

　　正如之前宣布的那样，PECO于2024年9月完成了3.5亿美元的公共债务发行，总本金为2035年到期的4.950%优先票据。这些债券的定价为本金的98.458%，将于2035年1月到期。

　　截至2024年9月30日，公司总债务的93.2%为固定利率债务。

　　2024年指导

　　PECO已经更新了其2024年的盈利指导，如下表所示，这是基于公司目前对现有市场状况的看法和截至2024年12月31日的假设。以下陈述为前瞻性陈述，实际结果可能因市场状况和下文“前瞻性陈述”中所列因素而有重大差异。

　　（以千为单位，每股金额除外）

　　2024年第三季度

　　\ u00a0

　　更新满一年

　　2024年指导

　　\ u00a0

　　以前的满一年

　　2024年指导

　　每股净收入

　　0.36美元

　　\ u00a0

　　$0.48 - $0.50

　　\ u00a0

　　$0.49 - $0.54

　　每股净收益

　　1.76美元

　　\ u00a0

　　2.35 - 2.39美元

　　\ u00a0

　　2.34 - 2.41美元

　　每股核心FFO

　　1.80美元

　　\ u00a0

　　2.40 - 2.44美元

　　\ u00a0

　　2.37 - 2.45美元

　　同中心NOI增长

　　2.9%

　　\ u00a0

　　3.50% - 4.00%

　　\ u00a0

　　3.25% - 4.25%

　　投资组合的活动:

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　收购,净（1）

　　211082美元

　　\ u00a0

　　27.5万到32.5万美元

　　\ u00a0

　　20万到30万美元

　　其他:

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　利息支出净额

　　71954美元

　　\ u00a0

　　$96,000 - $99,000

　　\ u00a0

　　9.8万至10.6万美元

　　费用开支

　　34060美元

　　\ u00a0

　　4.5万到4.7万美元

　　\ u00a0

　　4.5万到4.9万美元

　　非现金收入项目（2）

　　11320美元

　　\ u00a0

　　15000 - 19000美元

　　\ u00a0

　　$14,500 - $18,500

　　可收集性调整

　　4050美元

　　\ u00a0

　　4000 - 5000美元

　　\ u00a0

　　4000 - 5000美元

　　(1) \ u00a0 \ u00a0 \ u00a0包括通过公司的unco拥有的按比例分配的部分合并后的合资企业。

　　(2) \ u00a0 \ u00a0 \ u00a0表示直线租金收入和高于和低于市场租金的净摊销。

　　公司不提供前瞻性的同中心NOI估计的对账，因为它无法对某些可能对公司业绩具有重要意义的对账项目提供有意义的或合理准确的计算或估计，除非付出不合理的努力。

　　下表提供了公司2024年估计净收入与估计Nareit FFO和核心FFO的对账范围：

　　(未经审计的)

　　低端

　　\ u00a0

　　高端

　　每股净收入

　　＄

　　0.48

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　＄

　　0.50

　　\ u00a0

　　房地产资产的折旧和摊销

　　\ u00a0

　　1.85

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　1.87

　　\ u00a0

　　与unco有关的调整合并后的合资企业

　　\ u00a0

　　0.02

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　0.02

　　\ u00a0

　　每股净收益

　　＄

　　2.35

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　＄

　　2.39

　　\ u00a0

　　公司资产的折旧和摊销

　　\ u00a0

　　0.01

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　0.01

　　\ u00a0

　　债务清偿或变更及其他损失净额

　　\ u00a0

　　0.01

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　0.01

　　\ u00a0

　　交易费用及其他

　　\ u00a0

　　0.03

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　0.03

　　\ u00a0

　　每股核心FFO

　　＄

　　2.40

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　＄

　　2.44

　　\ u00a0

　　有限公司会议详情

　　PECO将于2024年10月25日（星期五）下午12:00主持电话会议和网络直播。讨论2024年第三季度的业绩，并提供进一步的业务更新。董事长兼首席执行官Jeff Edison、总裁Bob Myers和首席财务官John Caulfield将主持电话会议和网络直播。拨号和网络广播信息如下。

　　2024年第三季度财报电话会议详情：

　　日期：2024年10月25日(星期五

　　时间：美国东部时间下午12点

　　免费电话：（800）715-9871

　　国际拨入号码：（646）307-1963

　　会议ID: 4551083

　　网络直播：\ u00a02024年第三季度网络直播链接

　　电话会议结束后大约一小时，将使用上面的网络广播链接提供音频回放。

　　有关公司财务业绩的更多信息，请参阅公司截至2024年9月30日季度的10-Q表格。

　　有限公司与PECO联系

　　欲了解更多信息，请访问https://www.phillipsedison.com/?

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　　在1找到PECOinkedIn网址：https://www.metaedin.com/company/phillipsedison&company \ u00a0

　　一个关于菲利普斯爱迪生公司

　　Phillips Edison & Company, Inc.（“PECO””）是美国最大的高品质、杂货店式社区购物中心的所有者和运营商之一。PECO成立于1991年，通过其垂直整合的运营平台和遍布全国的购物中心，取得了强劲的业绩。PECO的中心以国家和地区零售商为特色，在美国各地基本强劲的市场中提供必需品和服务。PECO的顶级杂货主播包括Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize。截至2024年9月30日，PECO管理着311个购物中心，其中包括290个全资中心，占地3290万平方英尺，分布在31个州，以及两家机构合资企业拥有的21个购物中心。PECO专注于创造伟大的全渠道，杂货店购物体验和改善社区，一次一个社区购物中心。

　　PECO使用并打算继续使用其投资者网站（可在https://investors.phillipsedison.com找到），作为披露重要非公开信息和遵守FD法规规定的披露义务的手段。

　　菲利普斯爱迪生公司

　　有限公司合并资产负债表

　　截止到2024年9月30日和2023年12月31日

　　(有限公司未经审计的)

　　（以千为单位，每股金额除外）

　　\ u00a0

　　2024年9月30日

　　\ u00a0

　　2023年12月31日

　　资产

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　房地产投资：

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　土地及改善工程

　　＄

　　1842671年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　＄

　　1768487年

　　\ u00a0

　　建设和改进

　　\ u00a0

　　3977380年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　3818184年

　　\ u00a0

　　就地租赁资产

　　\ u00a0

　　515014年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　495525年

　　\ u00a0

　　市价以上租赁资产

　　\ u00a0

　　75500年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　74446年

　　\ u00a0

　　房地产资产投资总额

　　\ u00a0

　　6410565年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　6156642年

　　\ u00a0

　　累计折旧及摊销

　　\ u00a0

　　(1713033

　　）

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　(1540551

　　）

　　房地产资产净投资

　　\ u00a0

　　4697532年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　4616091年

　　\ u00a0

　　投资unco合并后的合资企业

　　\ u00a0

　　27294年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　25220年

　　\ u00a0

　　房地产总投资资产净值

　　\ u00a0

　　4724826年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　4641311年

　　\ u00a0

　　现金及现金等价物

　　\ u00a0

　　6446年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　4872年

　　\ u00a0

　　限制现金

　　\ u00a0

　　2887年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　4006年

　　\ u00a0

　　善意

　　\ u00a0

　　29066年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　29066年

　　\ u00a0

　　其他资产净额

　　\ u00a0

　　187033年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　186411年

　　\ u00a0

　　总资产

　　＄

　　4950258年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　＄

　　4865666年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　负债与权益

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　负债:

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　债务净额

　　＄

　　2104788年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　＄

　　1969272年

　　\ u00a0

　　低于市场的租赁负债净额

　　\ u00a0

　　114796年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　108223年

　　\ u00a0

　　应付帐款及其他负债

　　\ u00a0

　　129517年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　116461年

　　\ u00a0

　　递延收入

　　\ u00a0

　　22099年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　18359年

　　\ u00a0

　　总负债

　　\ u00a0

　　2371200年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　2212315年

　　\ u00a0

　　股票:

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　优先股，每股票面价值0.01美元，授权10,000股，于2024年9月?30日和2023年12月?31日发行和流通的股票为零

　　\ u00a0

　　-

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　-

　　\ u00a0

　　普通股，每股面值0.01美元，授权1,000,000股，分别于2024年9月30日和2023年12月31日发行和流通的122,615股和122,024股

　　\ u00a0

　　1226年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　1220年

　　\ u00a0

　　Additio最终实收资本

　　\ u00a0

　　3558407年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　3546838年

　　\ u00a0

　　累计其他综合收益

　　\ u00a0

　　1907年

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　10523年

　　\ u00a0

　　累积赤字

　　\ u00a0

　　(1312303

　　）

　　\ u00a0

　　\ u00a0

　　(1248273

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