你财产的大部分价值都在土地上，因此你应该买房子而不是公寓。

　　你以前听过这个吗?

　　这是一个老古董，但却是个好东西，让人回想起那些日子，那时每个人都相信，占地四分之一英亩的街区上的房子永远是最抢手的房产。

　　一般来说，房子比公寓更值钱——至少如果你在同一地点找房子的话。

　　但这并不意味着房子总是最好的投资，也不意味着“家庭友好型”公寓不能带来可观的利润。

　　十年前，许多投资者在悉尼或布里斯班的内环或中环郊区购买了成熟的公寓，自那以来，他们的房产价值大幅上涨。

　　

　　在过去几年里，“投资级”公寓的价值保持得很好，它们的主人比许多在错误地点买房的人做得更好。

　　事实上，由于负担能力问题，2024年将成为“家庭友好型”公寓(我们许多人称之为“公寓”)的非凡一年。

　　的确，在过去十年左右的时间里，委婉地说，大多数墨尔本公寓的资本增长并不令人印象深刻。

　　然而，墨尔本的公寓市场完全有能力扭转过去5年糟糕的增长轨迹。

　　要小心了……“期房”公寓和那些大型高密度街区(想想超过15-20个单元)的公寓，其表现很难与稀缺的同类公寓相比。

　　稀缺性不仅仅是一个流行语——它是推动资本增长的引擎，从投资的角度来看，这些大型开发项目的吸引力降低了。

　　那么让我们来看看另外三个你会听到的关于房地产投资的常见“谎言”。

　　当我听到有人谈论“澳大利亚房地产市场”或“新南威尔士州房地产市场”时，我总是咯咯地笑。

　　事实上，深入挖掘甚至提到“悉尼房地产市场”或“布里斯班房地产市场”是一种谬论。

　　你看，我们每个首都城市都由几十个郊区组成，每个郊区都有不同的供需驱动因素和不同的基本面，这些因素结合在一起决定了特定市场的表现。

　　更深入地说，在每个郊区，都有与位置相关的不同因素可以影响房产的价值。

　　一栋能一览无垠海景的水上别墅，在满是百万豪宅的街道上?

　　显然，这将比一栋同样大小、年龄和质量的房子更有价值，而这栋房子位于三条街之外的一个凌乱的死胡同里，那里唯一能看到的是住房委员会公寓。

　　事实:没有所谓的“一个”房地产市场。

　　每个州都有多个市场，这些市场是由不同的地理位置、不同的价格点和不同类型的财产创造的。

　　你会经常听到人们说房产每7到10年价值就会翻一番。

　　这是不对的。

　　ProSolution Private Clients的Stuart Wemyss提供的下表显示，在过去20年里，我们首府城市的平均资本增长率仅为每年5.3%，如果你的房产价值在10年内翻一番，你需要每年7%左右的资本增长率吗?

　　有趣的是，正如你在表格中看到的那样，在过去的20年里，资本增长并不强劲。

　　

　　好消息是，你的表现可以超过平均水平，很明显，有些房产的表现超过了他们州的平均水平，而另一些则表现不佳……我想这就是平均值的作用。

　　事实:并非所有的房产都是平等的，你不能随便买一套房产，就指望它能成为一项好的投资，并大幅增值。

　　秘诀在于找到一个“投资级”的房地产，它的表现将超过平均水平。

　　你可能见过“房地产时钟”，它描绘了房地产市场的周期性，午夜代表“热门市场”的顶峰，6点代表周期的底部。

　　在一个非常简单的层面上，在市场底部买入是有意义的，但这不是唯一重要的因素，底部只有一天，没有一个专家可以选择，直到市场继续前进。

　　当然，在周期底部买入可能意味着你买到了便宜货——但如果市场持续几年(或更长时间)处于低迷状态，那么你真正取得了什么成就?

　　事实:在经济周期接近底部时买入似乎是个好主意——这就是一些人所说的“逢热买进”。我称之为投机!

　　当你买你的房产时，你赚了钱，不是因为你买得便宜，而是因为你买了合适的房产——一种能够承受并准备支付居住费用的广泛的自住业主将持续强劲需求的房产。

　　当然，这些只是许多关于房地产的常见“谎言”中的一部分——还有几十个需要警惕。

　　我的观点是，在分析房地产市场及其潜在交易时，要小心你所相信的“智慧”，因为很容易被披着事实外衣的虚构所欺骗。