在过去的一年里，都柏林的写字楼空置率增长速度几乎比欧洲其他任何地方都要快。然而，都柏林写字楼投资价格的调整幅度低于欧洲平均水平。

　　投资者仍然被爱尔兰的人口结构、文化联系和成功的外国直接投资模式所吸引。但与其他地区相比，都柏林写字楼的价格太高了，投资销售，尤其是高端市场的投资销售，实际上已经暂停。

　　大流行病限制措施的放松推动2021年全球经济增长达到6.3%。然而，这一反弹引发了通胀飙升，并迅速迫使货币当局通过加息来实现更可持续的增长。要理解这对商业地产的影响，了解办公室在两个不同的市场中服务于两种经济目的是有用的。

　　在占用者市场，房东将空间租给需要日常业务的租户。利率上升和经济增长放缓导致初创企业和企业扩张放缓。再加上混合办公模式使雇主能够削减每名员工的空间比例，这就拖累了办公室租赁。

　　2023年第一季度，欧洲的入住率同比下降23%。然而，都柏林的下降幅度为41%。信息和通信技术(ICT)行业在都柏林居住者组合中的重要性有助于解释这一点。

　　2017年至2021年间，科技公司占都柏林办公场所的一半，meta、领英(linkedIn)、亚马逊(Amazon)和推特(Twitter)等全球品牌都建立了大规模的办公园区。然而，在全球范围内，科技行业在过去一年中出现了大幅裁员，混合工作在该行业更为普遍。因此，在过去的15个月里，ICT在都柏林办事处的份额减少了一半。

　　与需求疲软相吻合的是，办公室供应正在见顶。去年是自全球金融危机以来都柏林写字楼完工量最大的一年，交付了逾20万平方米的新办公空间。

　　在2024年开发管道大幅减少之前，今年可能会有类似的数量。这些供需动态意味着都柏林的办公室库存目前的扩张速度超过了空间的消耗速度，导致空置率上升。事实上，在过去的12个月里，都柏林的写字楼空置率上升速度比上表中39个欧洲写字楼市场中除一个以外的所有市场都要快。

　　更高的利率也会影响写字楼服务的其他关键市场。在投资市场上，投资者购买出租物业是为了赚取租金收入。

　　他们愿意为这些未来现金流支付的价格取决于几个因素。“无风险回报率”设定了一个下限。如果投资者能从低风险的有息债券中获得每年3%的收益，那么他们在写字楼投资上的预期回报肯定会超过这个水平。这笔溢价是为了补偿与财产有关的非流动性和额外风险，包括影响未来租金收入确定性的风险。

　　随着利率上升，固定收益产品变得更具吸引力。因此，收益率必须上升，以保持房地产投资的竞争力。在实践中，这意味着投资者现在将比以前支付更少的钱来购买具有既定合同租金收入流的建筑物。图表的横轴证实了这一点;随着过去一年利率的上升，几乎所有欧洲市场的优质写字楼收益率都有所上升。

　　从逻辑上讲，我们应该预期空置率更高的自住市场将出现更剧烈的右移。这是因为空置降低了租金增长前景，增加了空置风险，从而破坏了未来租金滚动的确定性。我们的图表再次证实了这一点——向上倾斜的趋势线表明，在较弱的职业市场，投资者通常为一欧元的未来租金收入支付较少的费用。

　　[David McWilliams]:现在谁来租这些昂贵的办公室呢?]

　　[都柏林三分之一的可用办公空间被出租但未被使用]

　　这就是都柏林的例外之处。在过去12个月里，只有巴塞罗那的写字楼空置率上升幅度更大。但巴塞罗那的优质债券收益率已经扩大了100个基点，而都柏林的收益率仅扩大了75个基点。更重要的是，在我们图表中阴影区域下的20个市场中，尽管空置率增加不那么严重，或者在某些情况下空置率下降，但优质写字楼收益率的上涨速度比都柏林快(表明价格调整速度更快)。

　　都柏林等小型投资市场缺乏交易流，无法提供实时定价可见性。在没有直接可比证据的情况下，卖房者急于避免以低价出售自己的房产，而购房者又不想支付过高的价格。结果是僵局，在过去的六个月里，都柏林没有新建的高档写字楼出售。投资机构说都柏林仍然是一个有吸引力的投资地点，这是正确的，投资者正在耐心地等待。但是，根据现有的证据，在达成更多交易之前，资本价值仍有一定的软化空间。

　　约翰·麦卡特尼(John McCartney)是法国巴黎银行爱尔兰房地产公司的研究主管。