迪翁·麦克尼利（Dion McNeeley）采用买入并持有的策略，建立了一个16套出租公寓的投资组合。

　　他在2023年购买并翻新了一套复式公寓，试验了BRRRR方法。

　　他最终可能会出售房产，并利用美国国税局的规定来避免资本利得税。

　　迪翁·麦克尼利（Dion McNeeley）花了十多年的时间，在华盛顿州精心打造了一系列出租物业。

　　“我从来没有卖过房子。我从来没做过套现再融资。我从来没有申请过房屋净值信贷额度，”他告诉商业内幕网。“我是一个缓慢、无聊的投资者：攒下首付款，买下下一套房子；攒下首付，买下一套房子。”

　　他的买入并持有策略使他在2022年辞去了日常工作，并在50岁出头时退休。他的16套公寓的租金收入足以维持他的生活方式。

　　2023年，他决定尝试BRRRR（购买、康复、租赁、再融资、重复）方法，并在西雅图郊外购买了一套破旧的复式公寓。

　　“我认为人们不应该开始用存款准备金率策略进行投资。麦克尼利说：“修理后的价值、估计的成本和估计的修理时间，你可能会犯很多错误。”他通过“房屋黑客”（house hacking）扩大了自己的投资组合，这是一种策略，包括购买多户住宅，住在其中一个单元，然后把其余的出租出去。“我没有做任何brrrr，以实现财务自由和提前退休。”

　　这位提前退休的老人分享了他“住家BRRRR”的经历——他在装修时住在复式公寓里——包括他是如何发现这处房产的及其增值的，以及他最终可以用来出售和避免资本利得税的策略。

　　成功执行BRRRR的第一步是找到有潜力的不良资产。

　　房地产投资者倾向于认为，你是通过购买而不是出售来赚钱的。为了在2023年找到一笔好交易，麦克尼利在梳理房源时专注于一个具体指标：房产上市的天数。

　　“我正在观察所谓的‘市场日’，”他说。一般来说，房子闲置的时间越长，你就越有机会和卖家谈成交易。“长”指的是平均待售天数，而待售天数因地点而异。“在一些国家，它是10；另一些国家则是30岁。”

　　他说，在他所在的华盛顿地区，平均时间在6到9天之间。他将搜索范围缩小到挂牌时间至少为平均水平三倍，即30天左右的房产。

　　他最终买下的那套复式公寓已经在市场上挂牌100多天，挂牌价为50万美元。

　　麦克尼利说：“我出价40万，因为这个数字对我来说很有意义。”经过大约两个月的谈判，他得到了他想要的数字。“我从来没有离开过400。从500到477到444再到422。当我在别的地方得到另一份工作时，我联系了他们，说我要撤回我的工作。他们说，‘我们收你的400美元。’”

　　麦克尼利说，当他买下这套复式公寓时，其中一套“完全被毁了”。“它需要干墙、管道和电力。那里不适合居住。”

　　他搬进去的单位也好不到哪里去。他说，那里“几乎不适合居住”。

　　他说他花了6.2万美元和10个月的时间装修。2024年5月，一名租户搬进了第二个单元。

　　“加上去年的升值和另一套公寓的出租，这处房产的价值约为70万美元，所以我已经赚了近30万美元的利润，”麦克尼利说。他用现金买下了这栋房子。

　　避免融资对他来说很重要。

　　“BRRRR方法的最大问题之一是资金来源，”他说。“对于存款准备金率的‘修复’部分，很多人借了硬钱，因为他们想买一套你无法获得传统贷款的房产。这些硬通货会有更高的利率，通常在六个月或一年内，利率会上升很多，所以你想要在六个月或一年内把房子租出去，不管你的时间表是什么，然后再融资到传统的抵押贷款。”

　　他以现金购买以避免时间紧张。

　　“住家BRRRR”对麦克尼利来说是有利可图的。当他开始这个项目时，他搬出了其中一处房产的单元房——一套四层公寓——并住进了一名租户。麦克尼利说，现在四套公寓都租出去了，“不用我住在那里，每月几乎能赚4000美元。”

　　他搬进了复式公寓，这是他用现金买的，所以他没有抵押贷款。他付了税和保险，但他租的那套公寓每月租金为2125美元（约合人民币2125元），绰绰有余，“所以我住在现在的地方是有报酬的，”他说。

　　主要的代价是住在建筑区内，装修期间有好几个月没有厨房和浴室

　　“我真的会去街上的州立公园洗澡。这几乎就像露营了两个月。”“我愿意做一些别人不愿意做的事情。”

　　既然修复工作已经完成，BRRRR方法的下一步将是再融资。

　　他说：“我可以做一次套现再融资，拿回我的钱，因为我给房子增值了。”“我可以拿出50万或60万美元，再买一套房子，增加我的现金流。这是一个好的结果。”

　　或者，他也可以从高准备金率中转移资金，出售房产。这个选择引起了他的兴趣，因为美国国税局的第121条规定，纳税人可以从出售中扣除高达25万美元的收益。

　　主要的要求是，你必须在出售前的五年中至少有两年把房子作为你的主要住所，McNeeley将在2025年7月满足这个要求。例如，如果你出售的是度假屋，你就不能使用排除条款。你也只能每两年使用一次豁免。

　　他说：“我可以卖掉它，赚几十万美元的利润，不用交一分钱的税——要么去别的地方重复这个过程，要么用赚到的钱买个更大、更好的地方。”他补充说，由于生活条件更恶劣，他可能不会再做一个住家BRRRR了。

　　他说：“我可能要到7月才会知道，到时我的评估结果出来了，我是要进行现金再融资，还是要卖掉这个地方。”“当两种结果都是积极的时候，真的很难做出决定。”