你在任何严肃的经济学教科书中都找不到这个词，但描述美国房地产市场的唯一客观方式是香蕉。负担能力处于历史低点，抵押贷款利率是2000年以来的最高水平。然而，房价继续上涨，一套房子在市场上停留的天数比疫情前减少了三分之一，这都表明潜在需求强劲。

　　每个人都知道住房的真正问题是什么:供应不足。但人们不太清楚的是，为什么待售和出租住房供应持续不足。在市场经济中，高价格应该导致供应增加。至少在多户住宅方面，政府数据显示，开发商已经开工建设了大约100万套住房，超过了上世纪70年代初创下的纪录。

　　但开工不是问题;我们需要担心的是补全。官僚主义的繁文缛节和工人短缺的结合，阻碍了所有的供应进入市场，从理论上讲，这有助于控制价格和租金。因此，尽管一年多来在建房屋的数量一直接近历史最高水平，但每月完工的数量却远远落后。

　　这在一定程度上是因为在建公寓与独栋住宅的比例达到了上世纪70年代以来的最高水平。从历史上看，任何时候在建的独栋住宅通常都比在建的公寓多。但自2022年5月以来，这种关系发生了逆转，公寓楼的建设数量超过了独栋住宅。

　　建造一栋公寓楼所需的时间是建造一栋独栋住宅所需时间的两倍多，即20个月比9个月。但这只是部分解释。十年前，多户住宅项目平均只需要12个月就能上市。从那时起，由于繁重的监管和日益严重的供应限制，完工时间延长了。

　　拜登政府一直在努力减少繁文缛节。它的住房供应行动计划向地方政府提供高达1000万美元的赠款，以换取消除住房建设的监管障碍。然而，就连白宫也预计需求不会很大。它只拨出8500万美元来资助这些赠款。大多数建筑限制都是由于地方法规，反映了最坚决反对新建筑的公民的愿望，这些愿望很难逆转。

　　在过去的几年里，供应限制通常也与获取必要材料的问题有关，但在过去三年里，更大的问题是劳动力短缺。在德克萨斯州和明尼苏达州等热门建筑市场，建筑工人的工资在2022年至2023年间上涨了10%以上，但短缺仍然存在。

　　一个关键因素似乎是建筑业难以吸引美国工人。根据全国住宅建筑商协会(NAHB)的数据，2006年美国有940万这样的建筑工人，平均有120万套房屋在建。NAHB估计，在2021年，也就是有数据的最后一年，有860万这样的工人，平均有140万套在建住房。

　　行业高管列举了一些因素，比如亚马逊(Amazon.com Inc.)等公司对工人的竞争，以及美国年轻人认为建筑工作对体力的要求太高。2017年的一项调查显示，在18岁至25岁的成年人中，21%的人表示，年薪超过10万美元才能让他们考虑从事建筑工作，48%的人表示，再多的钱也不够。

　　更广泛地说，建筑行业似乎正面临着自2021年以来困扰美国大多数工业的同样问题。职位空缺远远超过求职者，再加上健康的储蓄，使工人有机会放弃他们认为危险、困难或太卑微的工作。

　　显而易见的解决办法是增加外国出生工人的数量。该行业估计，2021年有创纪录的280万名此类工人受雇于住宅建设行业。但由于拜登政府的移民政策受到抨击，任何实质性的移民改革都不太可能让这些人找到工作。是的，白宫有一些可以动用的杠杆，但它们不太可能产生足够大的影响。

　　住房成本，无论是价格、租金还是抵押贷款，都已失控。自由市场对危机的自然反应——增加供应——已因监管和工人短缺而陷入困境。美国当前的政治现实使得任何短期解决方案，或对住房成本的重大减免，都是白日梦。

　　更多来自彭博观点:

　　?千禧一代抱怨住房是正确的:贾斯汀·福克斯

　　?房价高企且可能是虚幻的:约翰?奥瑟斯

　　?美国房地产市场现在已经彻底崩溃:康纳·森(Conor Sen)

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　　卡尔·w·史密斯是彭博观点专栏作家。此前，他曾担任税务基金会联邦政策副总裁和北卡罗来纳大学经济学助理教授。

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