假设你准备卖掉你的房子。寻找买家和筛选报价听起来像是一场噩梦，所以你雇了一个房地产经纪人。作为对他们指导的交换，你同意付给代理商销售价格的3%，他们说这是行业标准。你的经纪人建议你，为了让买家对你的房子产生足够的兴趣，你还应该承诺支付买家经纪人的佣金——再支付售价的3%。

　　这似乎是一个巨大的变化，但你跟着设置，因为你几乎肯定无法导航交易没有一些专业的帮助。你拍了一些漂亮的照片，在你的前院挂了一个牌子，然后等着邀约蜂拥而至。然而，当交易完成时，你不会给两个经纪人都开支票。相反，你把收益的6%交给你的经纪人，然后由他与买方的经纪人平分。

　　当钱流向交易中的所有参与者时，你可能会想:为什么会这样呢?据两起大规模集体诉讼的原告称，这种迂回付款给房地产经纪人的方式是一个影响深远的骗局的一部分，该骗局每年从房屋卖家那里骗取数十亿美元。

　　根据诉讼，问题的核心是多种挂牌服务——中介分享待售房屋照片和详细信息的本地在线数据库。mls是美国房地产市场的核心组成部分，也是持牌经纪人可以使用的最关键的工具——事实上，它们是聘请经纪人的最具说服力的原因之一。

　　为了进入MLS，上市代理必须同意出售的资金将按照规定的蛇形路径进行。但现在，两起数十亿美元的诉讼——Sitzer等人诉NAR等人和Moehrl等人诉NAR等人——有可能颠覆整个体系。原告代表了全国大量的房屋卖家，他们指控全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)和美国一些最大的经纪公司利用MLS的规定收取过高的费用，并不公平地抬高经纪人的佣金。

　　这些诉讼在酝酿了几年之后终于达到了高潮，如果原告胜诉，他们可能会改写代理人的薪酬规则。在交易结束后，卖方可能不再支付两家代理商的佣金。相反，买家将直接向他们的代理人付款。支持者表示，这些变化将增加代理商之间的竞争，大幅降低佣金，并可能每年为消费者节省多达200亿至300亿美元。以全国房地产经纪人协会为首的被告辩称，目前的设置实际上有利于消费者，因为它提供了进入高效房地产市场的广泛途径。

　　尽管这些案件可能造成翻天覆地的后果，但大多数当地的房地产经纪人——公平地说，他们有更紧迫的短期问题——基本上都对这些案件视而不见。但如果原告胜诉，这些案件可能会从根本上改变买卖房屋的方式，它们代表着当今房地产行业面临的最大生存威胁。

　　当你在房地产经纪人的帮助下买房时，支付他们的服务费用可能是你最不担心的事情之一——经纪人很乐意这样做。这些规则的设计是为了让他们的佣金尽可能不引人注目:由于卖方支付给两个代理，买方不需要预先支付任何费用。直到几年前，房地产经纪人还被允许告诉买家他们的服务是免费的。当然，事实并非如此。毕竟，买房的人是为房产出钱的人。但原告辩称，这种错觉帮助中介保住了佣金，因为买家不必考虑费用，而卖家则有动力承诺高额佣金，以让经纪人看好他们的房产。

　　NAR认为这是最有效的安排。买家不必为他们的经纪人自掏腰包，而卖家则从完成交易中受益，而不会因为哪个经纪人得到了什么而拖延。但包括两起诉讼的原告在内的批评者表示，这种设置迫使卖家向买家的经纪人支付过高的佣金，以引起对他们房屋的兴趣。他们说，该案的被告——全国房地产经纪人协会以及Re/Max、Keller Williams、Anywhere Real Estate(前身为Realogy)和HomeServices of America等大型经纪公司——都从这种空壳游戏中获益。

　　归根结底，美国职业大联盟的规则是症结所在。经纪人统称的MLS实际上是一个由全国大约600个独立的本地数据库组成的网络。法庭文件显示，近97%的mls由当地房地产经纪人协会拥有或经营，并受全国房地产经纪人协会规定的规则管理。MLS的影响力之大令人难以置信——根据NAR的数据，去年近86%的卖家在数据库上列出了他们的房产。作为交换，NAR要求在MLS上挂牌的卖家同意“合作补偿规则”，即卖家将向买家的代理支付佣金。

　　这一规定是这两起集体诉讼的主要目标，这两起诉讼都要求获得数十亿美元的损害赔偿。原告认为，卖家别无选择，只能在MLS上列出他们的房屋。反过来，这意味着他们被迫同意数据库的规则——包括向买家代理支付过高的佣金，如果他们不同意，买家代理可能会选择放弃他们的房产。第一个进入审判阶段的案件将是Sitzer等人诉NAR等人一案，该案在密苏里州提起诉讼，定于10月进行审判。这起案件的总损失可能达到近40亿美元。在这两个案件中较大的一个，Moehrl等人诉NAR等人，损失总额可能超过400亿美元。该案在伊利诺伊州提起诉讼，可能会在2024年上半年开庭审理。在诉讼中被点名的券商要么拒绝置评，要么没有回应置评请求。

　　美国消费者联合会(Consumer Federation of America)的高级研究员斯蒂芬·布罗贝克(Stephen Brobeck)告诉我，这些案例中发现的最大问题之一就是所谓的“转向”。由于代表买家的经纪人可以看到MLS中每套房屋的承诺佣金，他们可以阻止客户查看发薪日不满意的房产。全国房地产经纪人协会没有规定挂牌经纪人向买方同行承诺的最低佣金——从技术上讲，最低佣金可能只有1美元。但现行汇率通常在总售价的2.5%至3%之间，因此低于这一比例就意味着卖家的房子不太可能吸引买家。

　　“他们不仅要支付买方代理佣金，而且他们不能就佣金进行谈判，”Brobeck谈到卖方时说。“因为研究表明，如果他们降低佣金，买家和经纪人展示房屋的可能性就会降低。”一项研究发现，佣金率低于2.5%的房产销售可能性降低5%，销售时间延长12%。

　　尽管这些案件中的原告将矛头指向了他们所说的阻碍赔偿谈判的其他规则，但他们的主要目标是将支付给买方代理人和卖方代理人的佣金“脱钩”。从理论上讲，如果每一方都直接为自己的经纪人付费，就会更透明，客户也会更有动力与他们的经纪人谈判。

　　布罗贝克对我说:“卖家付钱给买家的经纪人，这毫无道理。”

　　全国房地产经纪人协会(NAR)的首席法务官凯蒂·约翰逊(Katie Johnson)告诉我，目前的模式鼓励经纪人之间的合作，对买卖双方都有利。

　　约翰逊告诉我:“提供补偿对卖家来说是件好事，因为这是他们的上市经纪人在向该地区的所有其他专业人士发出要约，让他们去工作，花时间和精力去寻找这个买家，因为你会得到报酬。”“我认为这很直观。”约翰逊说，与此同时，购房者“受益匪浅”，因为他们不必自掏腰包支付这些费用。

　　全国房地产经纪人协会及其前身不时因行业惯例而面临法律挑战，批评人士称这些惯例阻碍了竞争，导致经纪人佣金虚高。虽然在过去的二十年里，互联网扩大了获取房地产信息的渠道，中介之间的竞争也加剧了，但与澳大利亚、荷兰和英国等房地产市场类似的国家相比，佣金率仍然居高不下。纽约大学(New York University)经济学教授、Moehrl案原告的专家证人尼古拉斯?伊科诺米德斯(Nicholas Economides)发现，在这三个市场，只有约5%至20%的购房者使用中介，而在美国，这一比例为87%。通过中介购买房产的买家通常会支付1%到2%的佣金，而这里的佣金通常是2%到3%。与此同时，卖家支付的税率为1%至3%，而美国为2%至3%。

　　目前的委员会安排还面临着其他法律挑战，包括特朗普政府对NAR的反垄断调查，最终达成了和解——但到目前为止，该制度基本保持不变。

　　约翰逊说:“我们将继续与这些案件作斗争，因为我们目前使用的模式在过去50年里得到了改进、迭代和创新。”“它将继续创新。但它一直是合法的，符合消费者的最大利益。”

　　这些悬而未决的诉讼可能会彻底改变房地产行业，也可能会毁掉这个行业，这取决于你问的是谁。但是，尽管涉及数十亿美元，但这些法律纠纷大多只是背景噪音——至少到目前为止是这样。

　　“并不是每个人都那么关注，”罗布·哈恩(Rob Hahn)告诉我，他是当地mls和房地产经纪人协会的长期顾问。“我认为经纪人和经纪人只是想，‘我们会想办法解决这个问题的。’”

　　这可能最终成为事实，但对房地产行业的每个人来说，风险都高得令人难以置信。原告所要求的巨额损害赔偿金无疑会对该行业最大的参与者造成严重破坏。但对于常规代理人来说，也会有清算。如果买家必须自掏腰包聘请代理，许多人可能会选择根本不聘请代理，或者只是按小时付费。代理商在争夺客户方面将面临更激烈的竞争，佣金可能也会下降。目前的中介供过于求将变得更加明显，随后可能会出现大规模外流。

　　全国房地产经纪人协会认为，这对首次购房者和低收入购房者来说将是一场灾难，因为他们手头没有现金提前支付给中介，因此可能会被剥夺专业知识。CFA的布罗贝克告诉我，他相信房地产行业将会受到极大的激励，想方设法让购房者以支付经纪人费用的方式获得融资，就像他们为自己的房屋融资一样。在某些情况下，卖方仍可以同意支付买方代理的佣金。布罗贝克说，由于对佣金的关注日益增加，买卖双方都更有可能通过谈判降低这些成本。

　　布罗贝克告诉我:“我认为，最成功、最有经验、最有能力的经纪人将继续按照现在的价格收费。”“但许多缺乏经验、能力较差、不太成功的中介，将无法按现行价格收费。”

　　布罗贝克估计，如果房地产销售的总佣金从目前的5%至6%降至3%至4%之间，消费者每年可能节省200亿至300亿美元。

　　但一些专家表示，原告的胜利远不能保证。伯克利研究集团(Berkeley Research Group)董事总经理、美国司法部(Justice Department)反垄断部门前高级经济学家艾森施塔特(David Eisenstadt)对我说，由于全国房地产经纪人协会没有强制要求代表卖方的经纪人向他们的买方代理承诺具体金额，原告必须证明，任何要求赔偿的行为都会伤害卖方。然后，被告可以这样争辩:如果卖家能够提供1美元的佣金，那基本上就等于零美元，所以这个要求真的一点也不繁重。艾森施塔特说，辩方也可以辩称，卖方应该支付买方代理佣金，因为他们实际上从他们的服务中获益最多——也就是说，他们带来了一个愿意为他们的房子支付数十万美元的买家。

　　艾森施塔特说:“出于效率考虑，卖方应该在结算时支付买方-经纪人佣金，而不是买方。”

　　另一方面，哈恩现在经营着一家专注于将拍卖模式引入住宅房地产的初创公司，他告诉我，他怀疑NAR在法庭上获胜的可能性，并相信有可能达成某种和解。两起诉讼中较小的那起将在几个月后开庭审理，制药行业几乎没有时间来考虑未来会发生什么。

　　“这是一个真实的、严重的威胁，”哈恩说。“这不是开玩笑。”

　　詹姆斯·罗德里格斯(James Rodriguez)是Insider的Discourse团队的高级记者。

　　一个关于话语故事

　　通过我们的话语新闻，内幕寻求探索和阐明当天最迷人的问题和想法。我们的作者通过分析、报道和专业知识提供发人深省的观点。点击这里阅读更多话语故事。