吉隆坡:房地产市场从目前的先卖后建(STB)模式转向先建后卖(BTS)模式，既有好处也有坏处。

　　昨日，一个论坛表示，BTS制度对终端消费者有利，可确保开发商的项目得到充分保护和完成，但也可能意味着房价上涨。

　　这是因为房地产价格仍然被认为是普通马来西亚人负担不起的。根据国库控股研究所(KRI)关于“我们生活的金融化:价值和权衡”的报告，住房市场仍然“严重负担不起”。

　　采用BTS模式还需要看到行业参与者重新思考和改变该国房地产项目的实施方式。话虽如此，机顶盒模式已经取得了成功。

　　KRI早前的一份关于住房反思的报告指出，STB模式出现在马来西亚需要迅速增加住房存量的时候。

　　“因此，这种STB模式在满足我国不断变化的人口需求方面非常成功，”国家银行(Bank Negara)金融监管主管Daniel Chin昨日在一个名为“我们家庭的金融化和商品化”的KRI论坛上表示。

　　“如果你看看马来西亚的住房拥有率，它现在已经达到了76%，这比该地区的许多国家，包括英国和美国都要高。它为大多数人取得了良好的成果。

　　“这也不意味着我们不应该完善这个概念。我个人愿意探索如何改进——我们可以采用哪些其他模式，以及防弹少年团系统在这里是否是一个可行的选择。”

　　KRI的研究主管苏拉亚·伊斯梅尔(Suraya Ismail)表示，转向BTS模式将使购房者不必承担房地产开发带来的商业和建筑风险。

　　国家住房署署长拿督N.贾亚塞兰说，在进入其他国家之前，重要的是要看看BTS模式的整体结构是如何运作的。

　　Jayaselan表示，目前的结构或生态系统在实施房地产项目时仍然没有为BTS模式做好准备。

　　“如果你想采用防弹少年团的系统，没有人会考虑它的整个结构是如何运作的。没有人讨论这个问题。

　　“与新加坡和澳大利亚的情况类似——如果建了40层楼，一旦前10层完工，未来的业主就可以在接下来的10层楼建造期间搬进来。”在这个国家，这种结构是不存在的。”

　　“当我们提出这个想法时，我们还必须看看结构是如何设计的，以确保它可以实施。这包括消防和救援部门，地方当局等。这些方法并不存在。”他补充道。

　　他指出，BTS的想法将要求包括银行业在内的所有利益相关者改变做事的方式，从而在生态系统中产生更广泛的变化。

　　“为了产生持久的影响，整个生态系统必须改变，这涉及到许多利益相关者。这是一项艰巨的任务，我们必须从整体上考虑，并决定我们是否要朝这个方向发展。Jayaselan说:“如果是这样，开发商就需要考虑成本，因为他们必须在项目期间拥有整个结构。”

　　他补充说:“如果你要求开发商承担一座60层建筑5年的(持有)成本，那么接下来要问的问题是，既然你只能负担得起一座10层的建筑，他们为什么要建一座60层的建筑——所以效率的问题也就出现了。”

　　与此同时，马来西亚房地产和住房开发商协会主席拿督Ho Hon Sang建议在马来西亚引入BTS和STB的平行系统，以便消费者可以选择最适合他们的系统。

　　他还表示:“如果采用防弹少年团的模式，住宅成本将会增加，这将反映在房地产的售价上。”

　　“对于BTS模式，银行融资需要增加开发成本的50%至60%。这是一笔巨额资金，这意味着银行对开发商的风险敞口将远远高于STB。在这方面，可能还会有其他规定，这种影响将导致成本上升，从而导致房价上涨。”

　　他还指出，与STB模式相比，有了BTS，新推出的房地产数量可能会减少。

　　“现在开发者可能会发行10款游戏。在BTS的情况下，我们的研究结果表明，他们可能只能发射6枚，这将减少40%的发射。这意味着市场供应将受到影响。如果供应下降而需求仍然存在，那么房屋销售价格就会上涨。”

　　根据KRI的数据，2012年至2014年间，房价中位数以23%的复合年增长率(CAGR)从17万令吉增长到27万令吉。

　　报告指出:“与此同时，家庭收入中位数的年复合增长率明显放缓，为11.7%，不到房价涨幅的一半。”

　　“房地产市场运转良好的信号是，大多数潜在买家无论收入分配如何，都能买得起房子。房价中位数是家庭年总收入中位数的3倍时，这一点最能体现出来。”

　　KRI表示，平均而言，49%的人口可以负担得起全国范围内10万令吉至40万令吉的房屋，而25%的人口应该被列入社会议程(政府拨款的一个案例)。

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